MCDeeltitelGids

Hierdie MCDeeltitelGids word gratis aan u deur M.C. van der Berg Ingelyf verskaf om u, ’n eienaar of voornemende eienaar van 'n deeltiteleenheid van belangrike inligting te voorsien asook om u by te staan om die basiese regsaspekte, wat verband hou met die relevante beginsels, wetgewing en bestuur van 'n deeltitelskema te verstaan..

M. C. Van der Berg Ingelyf Prokureurs, Aktevervaardigers en Notarisse is'n gevestigde regsfirma wat sedert 1999 in die eiendomsreg spesialiseer. Ons is in Centurion gebaseer met satellietkantore in Pretoria-Oos en Pretoria-Noord en ons doen sake in die groter Pretoria, Centurion, Midrand, Johannesburg en omliggende gebiede.

Ons glo dat ons uitsonderlike fasiliteite, infrastruktuur en tegnologie bloot'n uitbreiding is van ons kliëntgerigte diens. Die primêre fokus van ons praktyk is om regsadvies te gee met betrekking tot eiendomsreg, opstel van ooreenkomste, die oordrag van eiendomme, die registrasie van nuwe en kansellasie van bestaande verbande.

Neem asseblief die tyd om deur hierdie MCDeeltitelGids te lees sowel as ons ander MCGidse, naamlik; MCVerkopersGids, MCKopersGids, MCKitsGids en MCVerbandGids.

As jy dit oorweeg om jou eiendom te verkoop, onthou dat dit jou reg is om die oordragprokureur aan te stel. Kontak ons by info@mcvdberg.co.za of by 012 660 000.

Onroerende eiendom in Suid-Afrika kon slegs bekom word soos dit in die Grondopmetings Wet gedefinieer. Die wet het vereis dat die onroerende eiendom fisies'n stuk grond moes wees wat op 'n algemene plan of diagram, wat deur die Landmeter-Generaal goedgekeur was, afgebaken moes wees. Met ander woorde, jy kon slegs die eienaar van'n erf, plot of plaas word. Dit staan bekend as'n voltitel of konvensionele eiendomsreg.

Hierdie sisteem was voldoende totdat die behoefte ontstaan het om eienaarskap van 'n struktuur, wat nie op grondvlak was nie, toe te ken aan 'n persoon, bv.'n woonstel op die 3de vloer van'n woonstelblok of eienaarskap van'n gedeelte van'n gebou of selfs'n struktuur wat saam met ander strukture op'n enkele erf gebou is. As 'n resultaat hiervan het die Wet op Deeltitels ontstaan.

Die Deeltitelwet het'n driedimensionele eiendomskonsep ten opsigte van grond en die geboue geskep. Vandag word deeltitelskemas deur verskillende wette gereguleer.

 

Daar is drie wette wat die ontstaan en beheer van deeltitelskemas reguleer.

1. Die Wet op Deeltitels 95 of 1986 (DTW) – Die doel van die DTW is om die prosesse en prosedures te reguleer wanneer:

• 'n Ontwikkelaar 'n deeltitelskema wil ontwikkel;
• 'n Ontwikkelaar 'n deeltitelskema wil ontwikkel;
• Uitsluitlike gebruiksgebiede in die aktekantoor geskep word;
• Geboue en grond in eenhede en gemeenskaplike eiendom omskep word;
• Afsonderlike eienaarskap in dele sowel as gesamentlike eienaarskap in die gemeenskaplike eiendom verkry en oorgedra word;
• 'n Deeltitel deel onderverdeel word;
• 'n Deeltitel deel uitgebrei word.

Die DTW reguleer dus al die opmetings– en registrasie aspekte van deeltitelskemas.

2. "Sectional Titles Schemes Management Act" 8 of 2011 (STSMA) – Die STSMA maak voorsiening vir al die bestuur– en regulatoriese kwessies van deeltitelskemas sodra dit geopen is, byvoorbeeld:

• Die totstandkoming van die regspersoon wat die deeltitelskema bestuur;
• Registrasie van die gedrag– en bestuursreëls;
• Regulering van die prosedures vir deeltitelskema beheer;
• Vereistes vir die verandering van die reëls;
• Vereistes vir vergaderings; en
• Hoe resolusies geneem word.

Die STSMA reguleer dus die bestuur van deeltitelskemas.

3. "Community Schemes Ombud Services Act" 9 of 2011 (CSOSA) – Die CSOSA reguleer spesifieke aspekte in alle gemeenskapskemas (wat deeltitelskemas insluit). Hierdie wet maak ondermeer voorsiening vir:

• Die instelling van'n Ombudsdiens wat geskilbeslegtingsmeganismes vir verskillende rolspelers in gemeenskapskemas beskikbaar stel, byvoorbeeld die regspersoon, sy lede en inwoners, asook bestuursagente.
• Die Ombud tree ook op as bewaarder van alle skema bestuursdokumentasie om sodoende dokumente aan lede van die publiek te kan verskaf.
• Die Regulering van sekere ander administratiewe funksies in alle gemeenskapskemas.

Die Suid-Afrikaanse sakereg maak voorsiening vir twee verskillende vorme van eienaarskap in onroerende eiendom. Dit is belangrik om tussen die twee vorme van eienaarskap te onderskei.

• Voltitel (konvensionele) eiendomsreg – In die geval besit die eienaar die hele erf en alle verbeteringe daarop, wat die huis, motorhuis, plante, swembad, tennisbaan, lapa ens. insluit. Volle eienaarskap berus by die eienaar van die eiendom. Die grense van die eiendom word aangedui op 'n algemene plan of diagram wat deur die Landmeter-Generaal goedgekeur is.
• Deeltitel eiendomsreg – In die geval berus volle eienaarskap van 'n eenheid in die eienaar van sogenaamde eenheid. Die restant van die geboue en die grond maak deel van die gemeenskaplike eiendom uit en word gesamentlik besit deur al die eienaars in die skema in onverdeelde aandele. Die grense van elke eenheid is die middellyn van die mure, vloere en plafonne van die eenheid soos aangedui op die deelplan.

Die volgende definisies lê die grondslag vir die konsep van deeltitels, naamlik:

Deel – beteken 'n struktuur as sulks aangedui op 'n deelplan en wat geïdentifiseer word deur 'n spesifieke nommer wat aan dit toegeken is, met ander woorde die struktuur (huis en moontlik ook die motorhuis). Dit kan ook bestaan uit nie-aangrensende gedeeltes van 'n gebou in die skema of dit kan 'n aparte gebou in die skema wees.

In die geval van 'n deeltitelskema word die eienaar slegs die volle eienaar van die deel en nie ook van die grond rondom en aangrensend tot die deel, soos in die geval van voltitel eiendom, nie.

Gemeenskaplike eiendom – verwys na die grond wat in die deeltitelskema ingesluit is, sowel as enige gedeelte van 'n gebou of geboue wat nie deel uitmaak van 'n deel nie. Alle paaie, tuine, swembaddens, braai areas, trappe, ens. is dus deel van die gemeenskaplike eiendom.

Onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom – beteken 'n onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom wat aan 'n spesifieke deel toegeken word in ooreenstemming met die deelnemingskwota van daardie deel. Met ander woorde, die eienaars van dele in 'n skema is die gesamentlike eienaars van die gemeenskaplike eiendom in onverdeelde aandele in ooreenstemming met die deelnemingskwota van die deel wat hulle besit.

Eenheid – Streng gesproke verwys die woord "eenheid" na 'n kombinasie van 'n deel en die onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom.

In breë trekke gebruik mense dikwels die term eenheid om na hul deel te verwys.

Uitsluitlike gebruiksgebied (UGB) – verwys na'n afgebakende gedeelte van die gemeenskaplike eiendom wat gereserveer of tot beskikking gestel word vir die eksklusiewe gebruik deur'n spesifieke eienaar van'n deel waartoe hy/sy die uitsluitlike regte het.

In sommige gevalle sal die ontwikkelaar (wanneer die skema geopen word) of die regspersoon (op 'n latere stadium) spesifieke areas van die gemeenskaplike eiendom allokeer vir die eksklusiewe gebruik deur 'n spesifieke eienaar bv. tuine, parkerings, motorhuise, stoorkamers ens.

In terme van die DTW & STSMA is daar twee maniere waarop 'n UGB vir gebruik deur die eienaar van 'n deel geallokeer kan word:

1. Die UGB kan formeel geregistreer word in die naam van die eienaar van die deel ingevolge Artikel 27(a) van die DTW. In hierdie geval sal die UGB op die deelplan afgebaken word en sal dit in die Aktekantoor aan die eienaar gesedeer word deur middel van'n notariële akte.
2. Die UGB kan ook gereserveer word vir die gebruik van'n spesifieke eienaar van'n deel ingevolge Artikel 10(7) van die STSMA. In hierdie geval sal die UGB nie formeel teen die eienaar se naam geregistreer word nie, maar toegeken word ingevolge die reëls van die deeltitelskema met'n sketsplan wat die spesifieke gebied sal afbaken.
3. Although the legal nature of the two rights differs, the effect of both is that a certain part of the common property (the EUA) is allocated for the sole use of a particular sectional title owner.

Deeltitel planne – Die planne wat deur 'n landmeter opgetrek is en geregistreer word in die kantoor van die Landmeter-Generaal welke die grense van elke deel, sowel as die uitsluitlike gebruiksgebiede (UGB) (indien van toepassing), tesame met die besonderhede van die deelnemingskwotas uiteensit.

Fase ontwikkeling – Die ontwikkelaar of regspersoon kan die reg om die skema uit te brei, deur verdere eenhede op te rig, reserveer.

Die deelnemingskwota is'n uitdrukking van die vloergrootte van enige spesifieke deel in verhouding tot die gekombineerde vloergroottes van al die dele. Die deelnemingskwota word deur die landmeter bereken en verskyn op die deeltitelplanne in die deelnemingskwota skedule. Verskeie aspekte van die bestuur van'n deeltitelskema hang af van die deelnemingskwota.

Die deelnemingskwota word gebruik om die volgende vas te stel:

• Die grootte van die eienaar se onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom;
• Die waarde van die stemreg van'n eienaar van'n deel (in die geval waar die stemreg volgens waarde gereken word);
• Die bedrag van die eienaar se heffings;
• Die bedrag wat die spesifieke eienaar aanspreeklik gehou kan word vir die betaling van 'n vonnisskuld van die regspersoon.

Die STSMA reguleer verskeie aspekte rakende die bestuur van deeltitelskemas.

6.1 Regspersoon

Die eienaars van al die dele in die skema staan gesamentlik bekend as die regspersoon. In terme van die STSMA het die regspersoon sekere bevoegdhede. Die regspersoon is verplig om minstens een keer 'n jaar 'n algemene jaarvergadering te hou. By vergaderings van die regspersoon kan die eienaars stem oor kwessies wat relevant is tot die deeltitelskema, soos byvoorbeeld om trustees of 'n bestuursagent aan te stel.

6.1.1 Doel en funksies van die regspersoon

Die hoofdoel van die regspersoon is om die reëls af te dwing en om die gemeenskaplike eiendom te beheer, te administreer en te bestuur tot voordeel van alle eienaars, asook om die funksies wat ingevolge die STSMA aan die regspersoon toevertrou is, te verrig. Dit sluit onder andere in:

• Om trustees aan te stel en die pligte van die trustees duidelik uiteen te sit;
• Om'n heffingsfonds te vestig en in stand te hou, wat eerstens sal bestaan uit'n administratiewe fonds wat alle herstel- en onderhoudskoste, versekeringspremies en bestuur en oudit uitgawes dek. Tweedens moet'n reserwefonds gevestig word vir die befondsing van toekomstige instandhouding en herstelwerk;
• Om die bedrae, gebaseer op die deelnemingskwota of die genomineerde waarde, wat deur die eienaars betaal moet word vas te stel. Die fondse word gedeponeer in 'n rekening wat deur die regspersoon geopen en bestuur word.
• Om die geboue te verseker en om dit verseker te hou vir die vervangingswaarde daarvan teen vuur en ander risiko’s waarop die eienaars kan besluit by wyse van 'n spesiale resolusie.
• Om die daaglikse herstelwerk te doen en om die gemeenskaplike eiendom in ’n goeie toestand te onderhou.

6.1.2 Bevoegdhede van die regspersoon (Artikels 4 & 5 van die STSMA)

Die STSMA bevat "normale magte" en "addisionele magte" van die regspersoon en dit sluit die volgende bevoegdhede in:

• Om bestuursagente en werknemers aan te stel;
• Om die skema se gemeenskaplike eiendom, grasperke, tuine en ontspanningsgeriewe op te rig en te onderhou tot die voordeel van alle inwoners;
• Om die terugbetaling van bedrae verskuldig aan die skema sowel as die rente daarop te eis, veral ten opsigte van onbetaalde bydraes en heffings;
• Om enige geld te belê wat in die skema se reserwe– en administratiewe fonds betaal word vir die herstel en instandhouding van die gemeenskaplike eiendom;
• Om 'n ooreenkoms met die plaaslike owerheid aan te gaan vir die verskaffing van elektrisiteit, water, gas, sanitêre- en ander dienste;
• Om'n ooreenkoms met enige eienaar of inwoner van'n deel aan te gaan vir die voorsiening van geriewe of dienste deur die regspersoon aan sulke persone. Dit sluit die reg in om'n gedeelte van die gemeenskaplike eiendom aan so'n persoon te verhuur; en om in die algemeen alles te doen wat nodig sou wees om die reëls rakende die beheer, bestuur en administrasie van die skema af te dwing;
• Om die herafbakening en sessie van uitsluitlike gebruiksgebiede aan sekere eienaars te versoek;
• Om toe te laat dat serwitute ten gunste van of oor die gemeenskaplike eiendom geregistreer word; en
• Om die uitbreiding van 'n eenheid goed te keur.

6.1.3 Besluite van die regspersoon

Die regspersoon neem besluite by wyse van resolusies geneem op vergaderings van die regspersoon.

Die regspersoon moet minstens een maal per jaar 'n vergadering hou welke vergadering 'n algemene jaarvergadering genoem word (AJV). Dit is ook moontlik om ander vergaderings te hou welke spesiale algemene vergaderings genoem word.

Stemreg speel 'n rol in die vergaderings van die regspersoon. Wanneer 'n vergadering beplan word waarop 'n resolusie geneem gaan word moet die regspersoon skriftelike kennis van die vergadering asook die besonderhede van die voorgestelde resolusie aan die eienaars in die skema gee.

Lede kan by hierdie vergaderings by wyse van volmag verteenwoordig word, mits die persoon wat as gevolmagtigde optree, nie meer as twee lede verteenwoordig nie.

Die lede se stemme kan óf bereken word volgens "waarde" óf volgens "getal".

• Wanneer stemme volgens getal bereken word, sal elke lid slegs een stem hê, ongeag die aantal eenhede wat daardie lid besit. In hierdie gevalle, sal die deelnemingskwota geallokeer aan 'n eenheid geen uitwerking hê op die uitkoms van die stem nie, omdat elke lid se stem dieselfde gewig sal dra.
• Wanneer stemme volgens waarde bereken word, word elke lid se stem op een van die volgende maniere bereken:

- As die totaal van die deelnemingskwotas van al die eenhede wat in daardie lid se naam geregistreer is. Met ander woorde, hoe meer eenhede jy in die skema besit, hoe meer gewig sal jou stem dra. Dieselfde sal geld as jou eenheid se deelnemingskwota groter is as die ander eenhede in die skema; of

- In ooreenstemming met 'n reël wat deur die regspersoon gemaak word, wat 'n formule anders as die deelnemingskwota voorskryf.

'n Lid is nie geregtig om oor gewone besluite te stem as hy/sy versuim of weier om enige bedrag wat verskuldig is aan die regspersoon te betaal, nadat'n hof of bevoegde liggaam'n vonnis of bevel gegee het vir betaling van daardie bedrag nie. Die lid mag ook nie stem indien hy/sy voortgaan met die oortreding van enige van die gedragsreëls van die regspersoon nadat'n hof of'n bevoegde liggaam beveel het dat hy/sy hom-of haarself daarvan moet weerhou om die gedragsreëls te oortree nie. Hierdie diskwalifikasie geld nie vir spesiale- of eenparige besluite nie.

Die uitkoms van elke stem moet deur die voorsitter van die vergadering aangekondig word en in die notule van die vergadering aangeteken word.

Die STSMA maak voorsiening vir twee verskillende tipes resolusies, afhangende van die erns of belangrikheid van die aangeleentheid asook om die lede van die regspersoon te beskerm.

a) Eenparige besluite

Die STSMA definieer 'n ‘eenparige besluit’ as 'n besluit wat eenparig geneem is deur al die lede van 'n regspersoon. Ten minste 80%, bereken volgens waarde en getal, van die stemme van al die lede van die regspersoon teenwoordig moes gestem het ten gunste van die besluit alternatiewelik moes al die lede van die regspersoon skriftelik daartoe ingestem het.

Met ander woorde, indien 'n besluit geneem word by 'n vergadering, moet elke lid wat teenwoordig is ten gunste van die besluit stem en ten minste 80% van alle lede moet teenwoordig wees.

Indien die besluit skriftelik geneem word, (by wyse van 'n rondomtalie resolusie) moet alle lede ten gunste van die besluit stem. Daar moet met ander woorde 'n 100% stem ten gunste van die besluit wees.

b) Spesiale besluite

Die STSMA definieer 'n ‘spesiale besluit’ as 'n besluit geneem deur ten minste 75%, gereken in beide getal en waarde, van die stemme van die lede van 'n regspersoon wat teenwoordig is by 'n algemene vergadering of skriftelik daartoe ingestem deur 75% van die lede, gereken in beide getal en waarde, van alle stemme.

Die kworum vereistes moet steeds aan voldoen word. As daar vier of minder lede in 'n regspersoon is sal daar 'n kworum wees indien twee derdes van die totale stemme, gereken in waarde, teenwoordig is.

Vir enige ander skema ('n skema met meer as vier lede), sal 'n kworum bereik word wanneer lede wat ten minste een derde van die stemme, gereken in waarde, teenwoordig is, op die voorwaarde dat daar ten minste twee persone teenwoordig is by enige vergadering.

6.2 Trustees

Die regspersoon kan, in terme van die STSMA, 'n aantal mense aanstel (wat eienaars van eenhede is of nie) wat die dag-tot-dag bestuur van die deeltitelskema hanteer. Indien'n skema bestaan uit minder as vier lede wat eienaars van dele is, word elke lid as'n trustee beskou sonder verkiesing tot die amp. Die trustees het'n fidusiêre verpligting teenoor die regspersoon. Dit impliseer dat hulle altyd in goeder trou en eerlikheid teenoor die regspersoon moet handel wanneer hulle met enige sake handel, en moet altyd in belang en tot voordeel van die regspersoon optree.

Die STSMA maak bv. uitdruklik voorsiening daarvoor dat die trustees moet toestemming gee vir die onderverdeling of konsolidasie van dele deur die eienaars. Die verdere besluitnemingsbevoegdhede kan uiteengesit word in die reëls van die skema wat kan definieer watter besluite die trustees op hul eie mag neem.

6.3 Bestuursagent

'n ‘Bestuursagent' is'n instelling wat spesialiseer in die invordering van heffings, asook die bestuur,- administrasie- en sekretariële funksies van deeltitelskemas. Bestuursagente tree op as die 'middelman' tussen inwoners van die skema en die trustees. Dit is nie verpligtend om'n bestuursagent aan te stel nie en die regspersoon of trustees kan self na hierdie funksies omsien, indien hulle dit so verkies. Die bestuursagent word aanvanklik deur die ontwikkelaar aangestel, maar die regspersoon kan die bestuursagent by die eerste of latere algemene jaarvergaderings vervang.

Daar is twee tipes bestuursagente:

1. 'n Gewone bestuursagent staan die trustees normaalweg by met die bestuur van die skema. Hulle sal oor die algemeen daaglikse bestuurstake uitvoer en die primêre verantwoordelikheid neem vir administratiewe- en rekordhoudingtake, sowel as bystand verleen in die fisiese bestuur van die skema.'n Gewone bestuursagent kan deur die regspersoon aangestel word om gespesifiseerde finansiële,- sekretariële,- administratiewe-of ander bestuursdienste onder die toesig van die trustees uit te voer.'n Bestuursooreenkoms mag nie langer as drie jaar duur nie
2. 'n Uitvoerende bestuursagent word deur die trustees aangestel om die funksies van die trustees in totaliteit oor te neem.'n Uitvoerende bestuursagent kan, deur middel van 'n spesiale besluit en aansoek aan die Ombud, deur die regspersoon aangestel word om die funksies te verrig en die bevoegdhede uit te oefen wat andersins deur die trustees uitgevoer en uitgeoefen sou word.

In 'n deeltitelskema is daar gemeenskaplike uitgawes wat gedeel moet word tussen die eienaars in die skema (die lede van die regspersoon). Die eienaar van 'n deeltitel eenheid sal dus verantwoordelik wees vir 'n gedeelte van die skema se gedeelde uitgawes en laste. Hierdie uitgawes kan ondermeer vullisverwydering, sekuriteit, versekering, tuindienste, onderhoud van die gemeenskaplike eiendom soos 'n swembad en klubhuis, algemene onderhoud, salarisse, administratiewekostes asook regskostes insluit.

Hierdie uitgawes word deur die regspersoon gedek deur middel van die invordering van heffings vanaf elke eienaar in die skema. 'n Heffing is dus 'n maandelikse betaling deur die eienaars van eenhede aan die regspersoon, om die uitgawes van die deeltitelskema te dek.

Oor die algemeen is die formule vir die berekening van heffings in'n deeltitelskema soos volg:

• Jaarlikse begrote uitgawes X deelnemingskwota van eenheid ÷ 12 = maandelikse heffing betaalbaar.
• Bv. R 240 000 X 0.0250 (deelnemingskwota) ÷ 12(maande) = R 500 per maand.

Die trustees of bestuursagente (as verteenwoordigers van die regspersoon) stel'n jaarlikse begroting vir die deeltitelskema op en stel die heffing per eenheid in. Met die vasstelling, toerekening en invordering van heffings moet die DTW, STSMA sowel as die CSOSA nagekom word.

7.1 Die "Sectional Title Schemes Management Act" (STSMA)

Die STSMA maak voorsiening vir drie tipes heffings.

1. Administratiewe heffing – Die regspersoon se belangrikste taak is om'n fonds vir administratiewe uitgawes te vestig. Die STSMA vereis dat die administratiewe fonds voldoende moet wees om die geskatte jaarlikse bedryfskoste van die skema te dek, onder andere:
• Die herstel, instandhouding, beheer, bestuur en administrasie van die gemeenskaplike eiendom;
• Die betaling van munisipale kostes vir die verskaffing van elektrisiteit, gas, water, en sanitêre dienste sowel as ander dienste aan die gebou (as dit nie individueel deur die eienaars betaal word nie);
• Enige versekeringspremies; en
• Die nakoming van enige plig of vervulling van enige ander verpligting van die regspersoon.
2. Spesiale heffing – Die STSMA bepaal dat die trustees, indien nodig in buitengewone omstandighede, spesiale heffings mag instel vir herstelwerk wat nie voorsien kon word toe die instandhoudingsplan opgestel is nie of waar dringende herstelwerk en instandhouding nodig is om skade aan eiendom te voorkom of om veiligheid te verseker.
3. Reserwefonds heffing – Om die praktyk, soos in die vorige bedeling, te beperk waar daar voortdurend buitensporige spesiale heffings ontstaan het omdat daar nie voorsiening gemaak is vir reserwefondse vir onvoorsiene uitgawes nie, het die STSMA die vereiste van'n reserwefonds ingestel. Hierdie fonds behoort die koste van toekomstige instandhouding en herstel van die gemeenskaplike eiendom te dek, en mag nie minder as 25% van die jaarlikse administratiewe heffing wees nie.

Die doel van'n reserwefonds is om te verseker dat daar fondse vir instandhouding is en om te verhoed dat die skema se geboue en fasiliteite in so mate vervalle raak dat dit nie meer vir die beoogde doel gebruik kan word nie.

7.2 Die "Community Schemes Ombud Services Act" (CSOSA)

CSOSA maak ook voorsiening vir 'n CSOS–heffing, wat kwartaalliks aan die Gemeenskapskemas Ombudsdienste betaalbaar is.

Hierdie bedrag word bykomend tot die maandelikse heffings deur die eienaars van eenhede in die skema betaal.

7.3 Algemene aangeleenthede rakende heffings

• Die trustees bepaal die heffingsbedrae betaalbaar en dit word deur die eienaars betaal in ooreenstemming met hul deelnemingskwota in die skema.
• Die eienaar is aanspreeklik vir die heffings wat gehef word vanaf die datum wat die trustees van die regpersoon die spesifieke resolusie neem.
• Die STSMA maak ook voorsiening dat heffings, gewoon en spesiaal, deur die regspersoon ingevorder mag word deur 'n aansoek aan die Ombud te rig, in terme van CSOSA. Die Landdroshof of die Hooggeregshof kan egter steeds genader word vir regshulp vir die invordering van agterstallige heffings.
• Wanneer daar 'n verandering in die heffings betaalbaar is, moet die regpersoon die bedrag wat deur elke eienaar betaalbaar, die manier waarop dit betaalbaar sal wees sowel as die bedrag wat die eienaar reeds betaal het, skriftelik uiteensit.
• Wanneer 'n eienaar van die opinie is dat die heffings wat betaalbaar is te veel of te min is, mag hy/sy die Ombud nader vir 'n bevel wat verklaar dat die heffings verkeerd uitgewerk is en dat dit aangepas moet word na die korrekte of 'n redelike bedrag.

Deeltiteleienaarskap behels gedeelde leefruimte en om dit te reguleer, is daar sekere wette en skemareëls nodig wat beperkings op die eienaar of bewoner plaas.

Die STSMA vereis dat 'n skema, vanaf die dag wat die regspersoon gestig word, deur reëls gereguleer en beheer moet word. Die reëls moet voorsiening maak vir die regulering, bestuur, administrasie, gebruik en genot van die dele en die gemeenskaplike eiendom en moet bestaan uit gedrag- en bestuursreëls.

Die STSMA bevat 'n stel standaard reëls in Bylae 1 and 2 van die STSMA regulasies. Die standaard reëls mag slegs met die toestemming van die Hoof Ombud, en binne die raamwerk van die Wet, verander word. Enige reël wat deur die ontwikkelaar of die regspersoon gemaak word, moet redelik wees en moet op elke lid, huurder en besoeker van toepassing wees.

Die reëls wat geld in 'n spesifieke deeltitelskema kan aangevra word by die trustees of die bestuursagent. Die reëls word egter ook gehou by die kantore van die Ombud en die publiek is geregtig op toegang tot daardie rekords.

Daar is twee tipes reëls in deeltitelskemas, naamlik:

8.1 Bestuursreëls

• Die bestuursreëls bevat bepalings wat handel oor die bestuur en die administrasie van 'n deeltitelskema soos bv. die bepaling van heffings, vergaderings, stemregte ens. Dié reëls word vervat in Bylaag 1 van die STSMA Regulasies.
• Hierdie reëls kan, voor die stigting van die regspersoon, deur die ontwikkelaar verander word op aansoek aan die Ombud vir goedkeuring of kan deur 'n eenparige besluit van die regspersoon verander word na opening van die skema, onderhewig aan die goedkeuring deur die Ombud.
• Daar is enkele reëls wat wel verander mag word, te wete, reëls aangaande die aantal trustees, die nominasie, verkiesing en vervanging van trustees, die vergoeding van trustees en die voorsitter by algemene vergaderings.

8.2 Gedragsreëls

• Die gedragsreëls reguleer die daaglikse optrede van die eienaars en inwoners. Hierdie tipe reëls kan makliker verander word deur 'n spesiale besluit.
• Enige gedragsreël wat verander word, mag nie teenstrydig wees met enige voorgeskrewe bestuursreël nie.
• Die standaard gedragsreëls word vervat in Bylaag 2 van die STSMA Regulasies.
• Gedragsreëls is reëls wat met die normale daaglikse werking van die skema handel en kan reëls oor die volgende insluit:
• Troeteldiere;
• Vullis verwydering;
• Motors (parkering, spoedbeperkings, wassery en olie lekkasies);
• Skade, veranderings en aanbouings aan die gemeenskaplike eiendom;
• Estetiese reëls van die skema;
• Die plasing van advertensies en kennisgewings;
• Rommelstrooiing;
• Wasgoed;
• Stoor van vlambare en ander gevaarlike materiale;
• Verhuring van eenhede; en
• Plaagbeheer.
• Die reëls tree in werking vanaf die datum wat die regpersoon gestig word en verbind die regspersoon, die eienaars van eenhede sowel as enige ander inwoner van 'n eenheid in die skema.
• Indien die bestuur– of gedragsreëls van 'n skema verander of aangepas word, moet die Hoof Ombud in kennis gestel word van die verandering.
• As die Ombudsdienste die veranderinge aan die reëls goedkeur, sal 'n sertifikaat uitgereik word wat bevestig dat die reëls redelik en geskik is vir die betrokke skema.

Artikel 13 van die STSMA sit die verpligtinge van eienaars in 'n deeltitelskema uiteen. Dit sluit in dat enige gemagtigde persoon, gedurende redelike tye en met redelike kennisgewing, in die eenheid toegelaat moet word vir inspeksie en onderhoud doeleindes. Die eienaar moet ook verseker dat verbeteringe gemaak word aan die eenheid wanneer dit vereis word deur 'n bevoegde owerheid, soos die munisipaliteit, welke verbeteringe die gebou en die skema as 'n geheel sal bevoordeel.

Die ander verpligtinge van 'n eienaar handel met die redelike gebruik van die eenheid, met inagneming van die regte van mede-eienaars en bewoners in die skema, ondermeer:

• Om die eenheid te herstel en in 'n goeie toestand te onderhou asook om die uitsluitlike gebruiksgebiede in 'n netjiese toestand te onderhou;
• Om die gemeenskaplike eiendom op 'n wyse te gebruik wat nie onredelik inbraak maak op die mede-eienaars en bewoners se gebruik en genot daarvan nie;
• Om nie die eenheid op enige manier te gebruik wat ongerief aan enige inwoner van 'n eenheid veroorsaak nie; en
• Om die regspersoon in kennis te stel wanneer daar 'n verandering in eienaarskap of besetting van die eenheid is.

Die Gemeenskapskemas Ombudsdienste is ingestel ingevolge CSOSA om die gedrag van partye binne gemeenskapskemas (wat as sodanig deeltitelskemas insluit) in breë terme te reguleer, om goeie bestuur te verseker, om dispute te bemiddel, om diegene wat betrokke is by deeltitelskemas, huiseienaarsverenigings en ander vorme van gemeenskapskemas in te lig en om deeltitelskema dokumentasie te bestuur.

'n Party wat 'n grief het kan die CSOS-Ombud nader vir geskilbeslegting rakende enige geskil tussen partye, nadat interne geskilbeslegtingsmeganismes uitgeput is. Hierdie meganismes kan bespreking en onderhandeling met die trustees/direkteure behels. Die klagte moet ingedien word deur die toepaslike vorm saam met'n voorgeskrewe fooi by die CSOS Ombud in te dien, wat op hul webwerf beskikbaar is by www.csos.org.za.

Die Ombud sal eers probeer om die saak deur middel van konsiliasie op te los. Indien dit onsuksesvol is, sal die saak verwys word vir beslegting.

Griewe sal eers nagegaan word vir geldigheid en jurisdiksie, waarna'n CSOS–beampte aangestel sal word om dit verder te ondersoek. Die CSOSA skryf'n tydsraamwerk van tussen 5 en 120 dae voor om geskille te besleg, afhangend van die kompleksiteit van die saak.

'n Besluit van die Ombud sal afdwingbaar wees in die Landdroshof of in die Hooggeregshof afhangende van die aard en kwantum van die bevel en sal slegs op'n geldige regspunt op appèl geneem kan word in die hof.

1. Kan ek 'n troeteldier aanhou?

Dit word aangespreek in die reëls van die spesifieke skema. Indien troeteldiere toegelaat word, stel die reëls gewoonlik'n beperking op die hoeveelheid en/of tipe troeteldier wat toegelaat word. Sekere skemas vereis dat spesiale toestemming deur die beheerliggaam eers verkry moet word voordat'n troeteldier aangehou kan word.

2. Kan ek veranderinge binne my eenheid aanbring sonder beheerliggaam toestemming?

Veranderinge word toegelaat sonder toestemming deur die beheerliggaam, mits dit nie die strukturele eienskappe van'n deel verander nie. Met ander woorde, estetiese veranderinge aan die binnekant sal in orde wees – soos om die binnemure te verf of nuwe kaste of 'n houtvloer te installeer.

3. Kan ek my eenheid uitbrei?

Dit is moontlik, maar dit is nie'n eenvoudige prosedure nie. Dit behels'n formele registrasiehandeling in die Aktekantoor en behels die betaling van 'n fooi. Die volgende moet verkry word voordat die uitbreiding in die Aktekantoor geregistreer kan word:

• Goedkeuring deur die trustees van die regspersoon;
• Goedkeuring deur die trustees van die regspersoon;
• 'n Goedgekeurde Landmeter-Generaal deelplan van uitbreiding en
• Toestemming deur verbandhouers in die skema in sekere gevalle.
4. Kan ek 'n sekuriteitshek by my voordeur laat installeer?

Dit sal weer afhang van die reëls van die skema en die estetiese vereistes wat daarin gestel word. Die reëls kan bepaal dat geen hekke geïnstalleer mag word by enige ingange wat van die pad of van die gemeenskaplike areas gesien kan word nie, of dat slegs sekere soorte hekke geïnstalleer kan word.

5. Kan ek die styl van die deure en vensters verander?

Dit word weer gereguleer deur die reëls van die skema. Oor die algemeen sal dit nie toegelaat word nie om die eenvormigheid van die eenhede in die skema te behou.

6. Wie beheer die regspersoon?

Alle eienaars van eenhede is lede van die regspersoon. Hulle sal trustees nomineer en verkies om die daaglikse besigheid te bedryf. Die trustees gebruik dikwels bestuursagente om met hierdie taak te help. Die trustees sal die skema bestuur ooreenkomstig die instruksies wat deur die eienaars aan hulle gegee word.

7. Wat kan die eienaars doen as hul nie van die manier hou waarop die trustees die skema bestuur nie?

Die ongelukkige eienaars kan as trustees verkies word en'n meer direkte rol in die bestuur van die skema speel. Lede wat saam minstens 25% van die stemme hou, bereken in waarde, kan'n spesiale vergadering roep om een of meer van die huidige trustees te verwyder en ander te kies.

8. Kry elke eienaar 'n beurt om as trustee op te tree?

As die deeltitelskema uit vier of minder eenhede bestaan, is al die eienaars outomaties trustees. As die skema uit meer as vier eenhede bestaan, is die posisie anders. Dan moet'n trustee tot die amp verkies word. Enige eienaar kan hom-/haarself beskikbaar stel om as trustee op te tree, maar kan nie gedwing word om as sodanig op te tree nie. Selfs as jy jouself beskikbaar gestel het, moet die ander lede in die skema ten gunste van jou verkiesing as trustee stem.

9. Kan ek my eenheid verhuur of verkoop sonder enige iemand se toestemming?

Oor die algemeen kan jy, maar die reëls van die skema kan'n beperking op die verhuring of verkoop van 'n eenheid stel. Dit is nie ongewoon dat skemas korttermyn- of vakansieverhuring beperk nie. Sommige aftreeskemas vereis dat, by die herverkoop van'n eenheid,'n persentasie van die koopprys aan die regspersoon betaal word vir fasiliteite wat voorsien word. Hierdie betaling subsidieer heffingsbetalings. In so'n geval sal jy nie jou eiendom kan oordra totdat sodanige bedrag betaal of daarvoor voorsiening gemaak is nie

10. Wat sal gebeur as daar nie genoeg geld is om die onderhoudskoste te dek nie?

In die geval van onvoorsiene koste kan die regspersoon gelde uit die reserwefonds neem om die kostes te dek. Sodra die reserwefonds gebruik word, moet die reserwefonds heffing verhoog of weer ingestel word om die voormelde 25% -vereiste te bereik.

11. Waarna moet ek kyk voor ek 'n deeltitel eenheid koop?
Die deelplanne, om die grense van die eenheid en die skema te bevestig en om seker te maak dat die eenheid nie uitgebrei is sonder dat die planne opgedateer en in die Aktekantoor geregistreer is nie.
• Huidige deelnemingskwotas, aangesien dit die heffings wat jy gaan betaal en die waarde van jou stemreg sal bepaal.
• Is daar enige uitsluitlike gebruiksgebiede en wie hou die regte tot daardie UGB?
• Die skema reëls. Kyk spesifiek vir enige reëls wat jou aanspreeklikheid vir heffings verander of wat uitsluitlike gebruiksgebiede skep.
• Huidige maandelikse heffings en watter uitgawes in die maandelikse bedryfsbegroting ingesluit is.
• Doen inspeksie van die gemeenskaplike eiendom om die moontlikheid van toekomstige verhoogde heffings te bepaal.
• Nuutste finansiële state – is daar genoegsame reserwes vir onderhoud en onvoorsiene uitgawes?
• Het die regspersoon uitstaande skulde of is dit betrokke by litigasie en is daar 'n vonnis toegestaan?
• Die bedrag en tipe versekeringsdekking sowel as huidige vervangingswaarde toegeken aan die eenheid wat jy beoog om te koop.
12. Wat word gedek deur die versekering?

Die regspersoon is verplig om ingevolge die STSMA die strukture van alle dele sowel as die dakke en geisers te verseker. Die paaiement vir die versekering is by die heffing ingesluit. Die verbandregistrasieprokureur moet'n versekeringsertifikaat bekom voordat registrasie van die verband kan plaasvind. Die koste verbonde aan die verkryging van hierdie sertifikaat is vir die koper se rekening.

M.C. van der Berg Ingelyf streef daarna om ons gewaardeerde kliënte van professionele, flink, vriendelike en persoonlike diens te voorsien.

Indien u besluit om ons as u oordragprokureur aan te stel wanneer u, u deeltiteleenheid verkoop, kan u verwag dat:

1. Ons u transaksie so spoedig moontlik sal registreer, met inagneming van die bykomende vereistes en tydsraamwerke wat van toepassing is.
2. Ons u met professionele, pro-aktiewe diens sal bystaan.
3. Ons u telefoonoproepe en e-posse binne 24 uur sal beantwoord.
4. Ons u sake vertroulik sal hanteer.
5. U toegang het tot een van die firma se aktevervaardigers indien u hulp nodig het.
6. 'n Aktevervaardiger by die ondertekening van u dokumentasie by ons kantoor beskikbaar sal wees.
7. U in Afrikaans of Engels, na gelang van u keuse bedien sal word. Ons diensvlakooreenkoms met die banke bepaal egter dat alle verbanddokumentasie in Engels opgestel moet word.
8. Afrekening binne 48 uur na registrasie aan u sal plaasvind.
9. U deurentyd sinvol op hoogte gehou sal word van die vordering van u transaksie.
10. Die oorspronklike of'n afskrif van die nuwe titelakte sal aan die koper gestuur word by ontvangs daarvan vanaf die Aktekantoor.

Die direkteure van M.C. van der Berg Ingelyf vertrou dat hierdie MCDeeltitelGids ons toewyding wys en noodsaaklike en nuttige inligting aan u verskaf.

Verder vertrou ons dat die inligting hierin, tesame met ons professionaliteit, effektiwiteit, kennis en unieke terugvoersisteem tot gevolg sal hê dat die vooruitsig en ervaring van eiendomsoordrag vir u 'n kommervrye, genotvolle en 'n uitsonderlike besigheidservaring sal wees.

Ons nooi u uit om u vertroue in M.C. Van der Berg Ingelyf te plaas. U is welkom om ons te kontak indien u enige navrae het.

Besoek ons webwerf by www.mcvdberg.co.za of kontak ons by 012 660 6000 of stuur vir ons'n e-pos aan: info@mcvdberg.co.za.

Ons sien uit daarna om u te ontmoet oor die beste koppie koffie in die dorp!

The MC-Span